【《新京報(bào)》 2013年08月08日】
【導(dǎo)讀】7月的北京土地市場，以孫河地塊、夏家胡同地塊為代表，高價(jià)地頻出。孫河地塊可售商品房部分樓面價(jià)甚至突破5萬元/平米的水平。今年以來，通州臺(tái)湖等新板塊地價(jià)也處于攀升狀態(tài)。這對于正在進(jìn)行的樓市調(diào)控來說意味著什么？土地市場是否需要調(diào)控？本報(bào)邀請業(yè)內(nèi)人士和專家就相關(guān)問題進(jìn)行了探討。
【圓桌嘉賓】
鄒曉云 中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師
陳志 北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長
陶紅兵 高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長
范小沖 陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁
北京宅地市場接近全面升溫
土地越來越稀缺，另一方面土地整理成本越來越高，這也推高了土地價(jià)格。
新京報(bào)：近期，孫河地塊、夏家胡同地塊刷新了全市住宅用地樓面價(jià)。通州臺(tái)湖、大興舊宮等地樓面價(jià)也已經(jīng)創(chuàng)下新高。北京住宅用地市場是否處于普遍升溫的態(tài)勢？
鄒曉云：土地升溫是否已經(jīng)是普遍性，不好判斷。樓市、地市一起漲，才更具有普遍性。目前只是土地出讓階段漲得很快，還具有一定的特殊性。但像孫河那么偏的地方，地價(jià)漲得這么高，非常不正常，價(jià)格遠(yuǎn)高出了市場平均水平。
陶紅兵：北京土地市場已經(jīng)是普遍升溫了，很正常。土地越來越稀缺，特別是好地段的地，稀缺價(jià)值更高。另一方面也要看到，土地整理成本越來越高。成本上升得快，這也是剛性的。成本上升也推高了土地價(jià)格。
土地市場升溫有礙調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)
土地價(jià)格漲上去，區(qū)域再出低價(jià)地就很難了，進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。
新京報(bào)：如何看待土地市場升溫的原因及影響？
范小沖：土地市場升溫，和過去一段時(shí)間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān)，也和房企回歸一、二線城市有關(guān)，等等。同時(shí)要看到，土地總體上一直是供不應(yīng)求，特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價(jià)格漲上去，區(qū)域再出低價(jià)地就很難了，進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。
鄒曉云：如果土地價(jià)格越來越高，開發(fā)商從成本考慮，一定會(huì)增添房源定高價(jià)的驅(qū)動(dòng)力。至于是否賣得出去，是另一回事。房價(jià)平穩(wěn)是調(diào)控的目標(biāo)，但地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)是很自然的。成本上升，帶動(dòng)房價(jià)上漲，事實(shí)上就會(huì)對居住需求形成打壓。
陳志：孤單的一塊高價(jià)地對周邊市場影響有限，更不會(huì)影響到其他區(qū)域。但是如果在一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)高價(jià)地，這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊，可以預(yù)見未來這周邊的市場都將較大概率地出現(xiàn)上漲。
現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標(biāo)不治本
設(shè)定土地價(jià)格上限，只是改了溫度計(jì)，但沒改變溫度。
新京報(bào)：如何看待目前北京土地市場的一些調(diào)控手段和效果，如設(shè)置土地價(jià)格上限，推出“限房價(jià)、競地價(jià)”等出讓方式？
陶紅兵：房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其實(shí)只有房產(chǎn)調(diào)控，沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年，土地價(jià)格總體都是上升的。一旦土地價(jià)格出現(xiàn)下降，政府就會(huì)減少供應(yīng)，確保土地能在價(jià)格合適的時(shí)候出讓。現(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段，并不合理。類似達(dá)到價(jià)格上限后競報(bào)配建公租房面積，房企在競報(bào)公租房過程中，商品房地價(jià)實(shí)際仍然在上升。同時(shí)，公租房這樣的保障房建設(shè)，本身應(yīng)是政府承擔(dān)的，這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會(huì)再加到商品房上。
鄒曉云：現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段，實(shí)際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價(jià)格上限，這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西，是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。
范小沖：評(píng)價(jià)現(xiàn)在的土地市場舉措，看看房價(jià)、地價(jià)水平就知道。這些舉措都是治標(biāo)不治本的辦法。設(shè)定土地價(jià)格上限，也只是改了溫度計(jì)，但沒改變溫度�？們r(jià)溢價(jià)率看上去低了，但房企實(shí)際開發(fā)成本并沒下降。
土地市場也應(yīng)有效限價(jià)
政府在供地上也應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值，而不只是體現(xiàn)土地的市場價(jià)值。
新京報(bào)：基于房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，解決地價(jià)問題，可以從哪些方面著手？
陳志：在現(xiàn)在的調(diào)控背景下，樓市、地市的調(diào)控手段都應(yīng)該服從于調(diào)控的目標(biāo)。調(diào)控要保障普通商品住房市場的穩(wěn)定，按照“低端有保障，中端有支持”的原則，土地供應(yīng)也應(yīng)體現(xiàn)出對中端市場的支持。一個(gè)簡單的邏輯是，商品住宅銷售階段有限價(jià)，不能充分競爭，那么土地供應(yīng)階段也不應(yīng)該充分競爭。不能單純限制房企利潤，政府也應(yīng)適度放棄土地出讓獲得的預(yù)期利益，在供地上相應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值，而不是只體現(xiàn)土地的市場價(jià)值。
普通商品住房供地能否有效限價(jià)？經(jīng)過合理測算，在土地收儲(chǔ)成本基礎(chǔ)上適度上浮，例如增加30%、40%，限定土地價(jià)格，然后再去限定房屋銷售價(jià)格。這也會(huì)帶來出讓方式變化，多個(gè)企業(yè)都想要，就要招標(biāo)，招標(biāo)就必須實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的透明、公開、量化，讓開發(fā)企業(yè)充分展現(xiàn)自身實(shí)力。
范小沖：調(diào)控土地市場，就提出了改革的要求。土地市場也有改革的空間。一方面，從加大加快供應(yīng)角度來考慮，能否允許更多的民營資本介入一級(jí)開發(fā)？另一方面，能否將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入規(guī)范管理的軌道�，F(xiàn)在許多村鎮(zhèn)自己建房現(xiàn)象普遍，不如把這些管起來，納入規(guī)范軌道。同地同價(jià)同權(quán)本就應(yīng)是市場的準(zhǔn)則。
推進(jìn)土地存量盡快入市
要有政策推動(dòng)開發(fā)商加快開發(fā)供應(yīng)節(jié)奏，不能再大量囤地，囤地也要收稅。
新京報(bào)：在目前的條件下，加大供應(yīng)能否解決地價(jià)高的問題？
陶紅兵：土地供應(yīng)達(dá)到一定量，房企就不敢那么拿地了，就會(huì)擔(dān)心市場前景了。土地市場，就是稀缺導(dǎo)致了價(jià)格上漲，但從來沒看到過供應(yīng)量特別大的時(shí)候。如果村鎮(zhèn)集體用地能進(jìn)入土地市場，哪怕有這樣一個(gè)信號(hào)，開發(fā)商就不敢那么高價(jià)拿地了；如果開發(fā)商知道一個(gè)區(qū)域什么時(shí)候會(huì)有更多的土地供應(yīng)出來，也就不會(huì)那么瘋狂搶眼前的一塊地了。
鄒曉云：土地也不可能敞開供應(yīng)。首先，在壟斷供應(yīng)的機(jī)制下，供多、供少都是有講究的，政府也要選擇根據(jù)時(shí)間，在能實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的時(shí)候供應(yīng)。其次，現(xiàn)在市場上錢很多，特別是北京這樣的一線城市吸引了大量資金，土地供不應(yīng)求的局面很難有特別的改觀。
目前，房企手中也有很多土地存量，要有政策推動(dòng)開發(fā)商加快開發(fā)供應(yīng)節(jié)奏，不能再大量囤地，囤地也要收稅。
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