【《經濟參考報》 2013年12月10日】
【導讀】持續(xù)“高燒”的房價正在顯現(xiàn)降溫跡象�！督洕鷧⒖紙蟆酚浾呓詹稍L發(fā)現(xiàn)，隨著新一輪樓市調控從一線城市向二三線城市蔓延，多個城市樓市成交出現(xiàn)下滑，部分房企開始打折促銷，其中不乏一些實力房企，業(yè)主的二手房掛牌價也出現(xiàn)下降。不過，業(yè)內人士認為，依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早。
中國指數研究院9日發(fā)布的數據顯示，上周監(jiān)測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。
中原集團研究中心所監(jiān)測的54個城市數據也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場與新建住宅行情基本一致，中原集團研究中心所監(jiān)測的六大城市上周成交環(huán)比全線呈不同程度下降。與此同時，反映市場預期的中原經理人指數趨于平緩，經理人看漲的占比小幅下滑。
在成交下滑的同時，價格也出現(xiàn)了松動。據鏈家地產市場研究中心統(tǒng)計，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價為25759元/平方米，環(huán)比下降6.2%；北京二手住宅成交均價為28864元/平方米，環(huán)比下降4.25%。價格的降幅主要是由于三環(huán)內成交量占比下降的影響。同時，對鏈家地產掛牌房源的調價情況監(jiān)測顯示，12月第一周調價案例中，下調的占比為71.9%。同時，新增房源的掛牌均價環(huán)比下降2.1%，與9月平均水平接近，掛牌均價呈現(xiàn)見頂趨勢。
另據搜房網對北京市場的跟蹤統(tǒng)計，11月份，位于昌平區(qū)的金融街·金色漫香苑項目銷售均價為27000元/平方米，環(huán)比下跌3.57%。在同一區(qū)域，主力戶型為84-96平方米二至三居路勁·世界城銷售均價為24500元/平方米，環(huán)比跌幅為2.00%。
除了昌平區(qū)，朝陽區(qū)多個項目11月份銷售均價也出現(xiàn)不同程度的跌幅。其中，北京城建·世華泊郡項目均價為39000元/平方米，環(huán)比跌幅為2.50%；東湖灣項目均價41000元/平方米，環(huán)比下跌4.65%；北京華僑城四季項目均價41000元/平方米，環(huán)比10月份的48500元跌幅則達到15.46%。
不僅僅是北京，來自廣州經緯行研究中心的監(jiān)測數據也顯示，11月份，廣州十區(qū)兩市新建商品住宅簽約均價為11581元/平方米，環(huán)比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
根據經緯研究中心的統(tǒng)計，廣州十區(qū)兩市11月份新建商品住宅簽約套數前20名的樓盤中，碧桂園鳳凰城等8個項目簽約均價環(huán)比下跌。其中，位于番禺的萬科歐泊簽約均價環(huán)比下跌10%，增城的金地公園上城項目均價環(huán)比跌幅則達到46%。
《經濟參考報》記者了解到，出現(xiàn)打折促銷等降價跡象的不僅僅是這幾個一線城市。市場機構CRIC研究中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，早在10月份樓市的"銀十"期間，房地產市場的一些典型企業(yè)如碧桂園、萬科及恒大等，在持續(xù)推盤的同時就開始了相對較大的打折力度。
其中碧桂園的惠州十里銀灘開盤時，現(xiàn)房銷售折扣幅度達到七五折，同時碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達六五折。此外，根據CR IC研究中心營銷周報顯示，萬科、華潤、恒大、保利等企業(yè)項目多次進入周度折扣排行TOP10行列。例如，萬科陸續(xù)在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優(yōu)惠。
除了這些城市以外，進入12月份，還先后有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市也開始出現(xiàn)打折力度不一的在銷樓盤，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實力房企。
CRIC研究中心分析師范宏華告訴《經濟參考報》記者，房地產企業(yè)在年終之前對業(yè)績的訴求主要是通過營銷力度來表現(xiàn)。在這種情況下，部分企業(yè)選擇打折促銷以達到年末沖量的目的，而另一些企業(yè)則相對求穩(wěn)，放緩銷售力度，為來年銷售做更充足的準備。
他認為，年末的最后一個月，絕大多數企業(yè)仍會選擇加快推盤速度，加大折扣力度，以求在最后時間內取得項目快速消化、業(yè)績迅速上升的效果。
無獨有偶，上海易居房地產研究院發(fā)布的最新報告指出，上半年為房企資金最寬松時點，三季度略有收緊，預計全年房企資金將由"寬松"回落至"偏松"。一方面資金面中性偏緊。由于通脹高企，貨幣收緊，房地產信貸也收緊，銀行出于風險控制，開始逐步減少對個人住房貸款的支持力度。另一方面，部分核心城市進一步強化調控政策。從嚴執(zhí)行住房限購政策等措施將在一定程度上壓制需求，影響市場預期。10月至12月，已有十幾個一二線城市出臺地方新政。
此外，商品房銷售金額增幅持續(xù)收窄，資金回籠速度放緩。前三季度商品房銷售額雖仍保持34%的高位增長，但相比上季末降低9.3個百分點，增速已明顯放緩。同時從商品房銷售面積同比增幅情況看，自今年1至2月份處于三年來新高后，整體呈現(xiàn)逐步回落趨穩(wěn)態(tài)勢。
在銷售放緩的同時，房企庫存也呈現(xiàn)走高的態(tài)勢。上海易居房地產研究院發(fā)布的《11月份新建商品住宅庫存報告》指出，監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7987萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比增長4.3%。從絕對量看，11月庫存量達到了2012年以來的最高水平。
對于后市，中指院分析認為，當前購房者預期也出現(xiàn)一定變化，市場有所降溫。隨著年末發(fā)布調控政策的城市逐漸增多，一線城市與部分上漲勢頭過快的二線城市，均采取了從嚴從緊的升級版調控政策為主要基調，一系列政策使得市場的看漲預期得到有效控制。
中指院認為，政策層面與供需關系等多方面因素改變，當前全國房價持續(xù)上漲的勢頭已經得到明顯遏制。年末住宅市場可能因地方政府調控措施而趨于平穩(wěn)，全國整體房價漲勢將繼續(xù)放緩7%。
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