【經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2014年02月24日】
【導(dǎo)讀】樓市開(kāi)啟階段性降價(jià)空間 常州樓盤(pán)加入降價(jià)行列。
繼浙江杭州北海公園項(xiàng)目樓盤(pán)均價(jià)直降2000元，給杭州乃至全國(guó)樓市投下一枚“重磅炸彈”后，江蘇常州“雅居樂(lè)星河灣”樓盤(pán)也加入降價(jià)行列，單價(jià)直降5000元。與此同時(shí)，杭州方面，距離德信北海公園宣布降價(jià)不到24個(gè)小時(shí)，其不遠(yuǎn)處的天鴻香榭里也率先跟進(jìn)，并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。
專家表示，此次降價(jià)城市特征明顯，其待售庫(kù)存較大，新增需求卻難以跟進(jìn)，因此，持續(xù)一年多的暴漲后，在資金流動(dòng)性偏緊的背景下，庫(kù)存高，人口新增放緩，消化周期較長(zhǎng)的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)，樓市開(kāi)啟階段性降價(jià)區(qū)間。但值得注意的是，2014年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)仍難以判斷，其是否會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的走勢(shì)，仍需看兩會(huì)后市進(jìn)行定奪。
23日，江蘇常州被曝出“雅居樂(lè)星河灣”樓盤(pán)推出大幅降價(jià)特惠活動(dòng)。該樓盤(pán)由品牌開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)和星河灣共同打造，主要由雅居樂(lè)操盤(pán)，于2月21日正式開(kāi)盤(pán)，推出5、6、8、10四棟樓，最低價(jià)5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價(jià)12500元/平方米，毛坯均價(jià)降至約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米。
而此前，該樓盤(pán)去年12月14日首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，則價(jià)格高達(dá)18000元/平方米，目前的價(jià)格相當(dāng)于打了近六折。
該樓盤(pán)的一名銷售人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，此次降價(jià)目的是吸引人氣促銷，推出的低價(jià)房源十分有限且搶手。然而事實(shí)上，該樓盤(pán)的銷售一直不理想，據(jù)常州房產(chǎn)信息網(wǎng)備案信息顯示，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)至今，銷售備案房屋僅10套，累計(jì)面積2505.84平方米，均價(jià)為12095.8元/平方米。因此，開(kāi)發(fā)商表示，對(duì)于前期高價(jià)購(gòu)買該樓盤(pán)的老業(yè)主，開(kāi)發(fā)商將如數(shù)退還差價(jià)，給予了一次性補(bǔ)貼。
與此同時(shí)，杭州方面，在德信北海公園降價(jià)后，同一區(qū)域的樓盤(pán)天鴻香榭里在不到24小時(shí)就率先“應(yīng)戰(zhàn)”。該樓盤(pán)將銷售均價(jià)從此前的近17000元/平方米調(diào)整為13800元/平方米，起價(jià)為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。
隨后，杭州地產(chǎn)界人士稱，在德信北海公園、天鴻香榭里放出降價(jià)消息之后，杭州已有不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)會(huì)商討應(yīng)對(duì)事宜。其中，協(xié)安紫郡和藍(lán)郡兩項(xiàng)目雙雙推出“限量特惠一口價(jià)”優(yōu)惠措施。
對(duì)此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此次降價(jià)城市特征明顯，其待售庫(kù)存較大，新增需求卻難以跟進(jìn)。
事實(shí)上，2013年，杭州盡管創(chuàng)造了僅次于2009年的歷史次高成交記錄，但杭州樓市同時(shí)成為了全國(guó)重點(diǎn)城市樓市庫(kù)存最高的城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)商品房存庫(kù)達(dá)到11.3萬(wàn)套，其中住宅達(dá)7.7萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于北上廣深四個(gè)一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬(wàn)套，杭州樓市目前在售房源已達(dá)到了22萬(wàn)套。
與此同時(shí)，2013年杭州市區(qū)土地出讓金收入為1326.9億元，緊隨北京、上海之后位列全國(guó)第三。據(jù)估算，自2009年以來(lái)5年，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房再減去已銷售的量，杭州樓市目前的潛在供應(yīng)量約為50萬(wàn)套商品房，如果以過(guò)去三年的平均去化速度計(jì)算，消化這些潛在供應(yīng)需4年至5年。
而常州方面，僅計(jì)算現(xiàn)有存量，其去化周期就已高達(dá)近20個(gè)月。
高庫(kù)存成為懸在開(kāi)發(fā)商頭上的一把“利劍”，而要想提高成交量，降價(jià)無(wú)疑是最好的選擇。雖然有業(yè)內(nèi)人士表示，與2011年那輪降價(jià)不同的是，此次多個(gè)樓盤(pán)選擇降價(jià)，并非由于資金鏈斷裂迫不得已。可以看成是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)壓力預(yù)估的一種主動(dòng)性和預(yù)防性降價(jià)，也是優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價(jià)。
但是，金融機(jī)構(gòu)已然看到樓市風(fēng)險(xiǎn)，從個(gè)人按揭貸款非正常未放開(kāi)，到有銀行暫停開(kāi)發(fā)貸和夾層融資，悄然透露出樓市風(fēng)險(xiǎn)之意。
對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸。因此，市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jī)r(jià)增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場(chǎng)與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。
張大偉認(rèn)為，在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大。特別是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。
但趙路興認(rèn)為，年初個(gè)人按揭貸款沒(méi)有像往年一樣放松，而是延續(xù)2013年底持續(xù)收緊狀態(tài)，抑制了部分購(gòu)房者購(gòu)房積極性，此外，幾個(gè)城市樓盤(pán)的跟風(fēng)降價(jià)，也說(shuō)明在暴漲過(guò)后，樓市開(kāi)啟階段性降價(jià)區(qū)間。但僅憑杭州與常州的個(gè)案，仍難以判斷2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)�？梢源_定的是，庫(kù)存高，人口新增緩慢，消化周期長(zhǎng)的城市或?qū)⒙氏冗M(jìn)行調(diào)整�！岸鴮�(duì)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的走勢(shì)，需看兩會(huì)后市場(chǎng)情形來(lái)判斷�！�
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