【2017-08-17 國資智庫】
【導(dǎo)語】由上實(shí)旗下上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營的崇明東灘長者社區(qū)將于2017年底正式對外運(yùn)營，第一期共建555套房間和380個(gè)床位，至明年年底將另建成800余套房間。不同于政府主導(dǎo)的福利院等臨終關(guān)懷養(yǎng)老方式和常見的居家養(yǎng)老方式，中高端養(yǎng)老步入市場。
由上實(shí)旗下上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營的崇明東灘長者社區(qū)將于2017年底正式對外運(yùn)營，第一期共建555套房間和380個(gè)床位，至明年年底將另建成800余套房間。
東灘養(yǎng)老項(xiàng)目——上實(shí)瑞慈花園亦是第一個(gè)由國有企業(yè)開發(fā)運(yùn)營的市場化、經(jīng)營性養(yǎng)老項(xiàng)目，上實(shí)與美國知名養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營公司——Watermark簽訂了合作協(xié)議，這意味著將借鑒美國成熟的養(yǎng)老社區(qū)理念，逐步引入上海養(yǎng)老行業(yè)，為上海的老年人們提供多一種養(yǎng)老選擇。
上實(shí)瑞慈花園項(xiàng)目總投資將達(dá)150億元，占地約2500畝，凈地約1300畝，總建筑面積約100萬平米，可容納7700戶超過10000名老人。
“我們的目標(biāo)客戶定位為長三角地區(qū)對養(yǎng)老社區(qū)認(rèn)可度高，有一定支付能力的50歲以上人群。目前客戶群體包括教師、公務(wù)員、企業(yè)管理人員等。”上實(shí)養(yǎng)老投資公司總經(jīng)理童曉春介紹。
據(jù)了解，上實(shí)瑞慈花園將采取租售結(jié)合的方式，以85-125平方米的一至兩室為主，全裝修設(shè)計(jì)。在硬件配備上，“長者社區(qū)”將設(shè)置屬于上海地區(qū)較高水準(zhǔn)的養(yǎng)老設(shè)施，包括地源熱泵系統(tǒng)，居室內(nèi)外配備適應(yīng)老年人生活起居的設(shè)施和緊急求助裝置，并設(shè)置公共交流空間、走道安裝扶手，室內(nèi)設(shè)置紅外報(bào)警器等。
整個(gè)社區(qū)除了商業(yè)、交通等配套外，還設(shè)立有上海市老年大學(xué)和上海市瑞金醫(yī)院分部，主要針對老年人的常見病等進(jìn)行康復(fù)治療。
不同于政府主導(dǎo)的福利院等臨終關(guān)懷養(yǎng)老方式和常見的居家養(yǎng)老方式，中高端養(yǎng)老步入市場。
持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)
“我們的這個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)由具有豐富養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的美國鉑金斯伊士曼公司領(lǐng)銜進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)，采用國際先進(jìn)的CCRC模式，打造的是‘一站式’養(yǎng)老社區(qū)�！蓖瘯源航榻B。
所謂CCRC模式，即“持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)”。簡單地說，CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)概念，涵蓋老年人各個(gè)階段。只要退休的老人進(jìn)入這個(gè)社區(qū)，運(yùn)營商將為老年人提供從活躍期、需要護(hù)理期、護(hù)士護(hù)理期、失憶護(hù)理期、臨終關(guān)懷期全階段的居住設(shè)施和服務(wù)，其目的是使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。
東灘長者社區(qū)包括“持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（CCRC）”和“活力長者（AA）社區(qū)”兩個(gè)組成部分。其中CCRC將提供900多個(gè)居住單元，包括“獨(dú)立生活（IL）”“輔助生活（AL）”“醫(yī)療照護(hù)（NC）”“失憶照護(hù)（MC）”等四部分。
定位于這種養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式是上實(shí)集團(tuán)長期調(diào)研并做可行性分析的結(jié)果。
事實(shí)上，上實(shí)集團(tuán)對進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)該養(yǎng)老社區(qū)態(tài)度極為謹(jǐn)慎，其對國內(nèi)外養(yǎng)老模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式經(jīng)過了長達(dá)2年多的調(diào)研和探討。
“一方面，上海市領(lǐng)導(dǎo)對上實(shí)在崇明東灘開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目有明確的指示，要求兼具社會效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益，滿足政府、市民、企業(yè)各方需求的好項(xiàng)目；另一方面，上實(shí)集團(tuán)需要增加新的產(chǎn)業(yè)，即要在已有的產(chǎn)業(yè)上有所突破�！蓖瘯源航榻B。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由此進(jìn)入試點(diǎn)的決策視野。
最早在2011年，上實(shí)集團(tuán)便攜手一家大型金融保險(xiǎn)集團(tuán)對東灘長者社區(qū)進(jìn)行了反復(fù)論證。
“我們主要對國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入的調(diào)研，比如與美國BELMONT公司、STANFORD醫(yī)療中心等國際著名養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，獲取大量的行業(yè)信息和數(shù)據(jù)�！蓖瘯源航榻B。
他表示，來自美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營對該項(xiàng)目的啟示很大�！拔覀兪鞘袌龌\(yùn)營的養(yǎng)老社區(qū)，與美國的高度市場化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更加匹配，他們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有60—70年的歷史，經(jīng)驗(yàn)豐富�！�
資金實(shí)力雄厚，又具備房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，足以確保高品質(zhì)、高質(zhì)量完成東灘養(yǎng)老長者社區(qū)的上實(shí)集團(tuán)于2014年正式啟動該養(yǎng)老項(xiàng)目。
服務(wù)體系
上實(shí)瑞慈花園和頤養(yǎng)中心的服務(wù)體系因老人處理階段不同設(shè)計(jì)。
“在IL即獨(dú)立生活階段，這個(gè)階段的老人通常處于75歲之前，不需要日常生活照料服務(wù)，我們提供的是配套餐廳、圖書館、健身房等；在AL即半自理階段，需要介入助理，這個(gè)階段的老人在80歲上下，健康但是身體開始衰老的老人，我們提供日常生活照料服務(wù)，配套亦是餐廳、圖書館等；在醫(yī)療護(hù)理階段，即80歲以上，衰老和臥病的老人，我們將提供日常生活照料服務(wù)以及醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，配套的是醫(yī)療護(hù)理。記憶衰退階段老人亦提供日常生活照料和醫(yī)療護(hù)理，但級別會相應(yīng)提高。”童曉春表示。
上實(shí)瑞慈花園和頤養(yǎng)中心共包括6大服務(wù)體系：健康、膳食、文娛、旅居、生活、智能。這6大方面中，基礎(chǔ)服務(wù)128項(xiàng)，增值服務(wù)25項(xiàng)。
其中健康體系下又分四大類服務(wù)，健康管理、社區(qū)醫(yī)院功能、醫(yī)療平臺功能、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位等；膳食體系則包含保健膳食、膳食檔案、營養(yǎng)干預(yù)等內(nèi)容；瑞慈文娛包括社交、老年大學(xué)、健身中心、私人農(nóng)場等；旅居包括崇明本島、島外、上實(shí)集團(tuán)資源在內(nèi)；生活則重點(diǎn)包含醫(yī)療協(xié)助、餐飲、班車、物業(yè)等；智能服務(wù)則意味著在社區(qū)內(nèi)健康管理、交通管理、電視系統(tǒng)、公共信息系統(tǒng)、安全保障系統(tǒng)都實(shí)現(xiàn)了信息化和智能化；“我們管理注重細(xì)節(jié)，比如我們在每間房內(nèi)通往衛(wèi)生間的過道上裝有感應(yīng)鍵，因?yàn)槔先艘话闵蠋容^勤，如果感應(yīng)鍵在隔了n小時(shí)后仍沒有感應(yīng)到老人進(jìn)出過衛(wèi)生間，我們的電腦管理體系會自動通知到安保中心和服務(wù)中心;比如我們有24小時(shí)緊急救助呼叫系統(tǒng),一旦老人按動此按鈕,我們將會有醫(yī)生、服務(wù)人員及安保最少2人以上趕到老人房間，安保身上會配備有攝像頭，全程錄像記錄�！蓖瘯源航榻B。
每一位老人進(jìn)入頤養(yǎng)中心之初，均會為其體檢并建立健康檔案。
細(xì)節(jié)管理可以說是無微不至。
瑞慈花園和頤養(yǎng)中心的硬件配置亦處處考慮老人所需。比如在戶外區(qū)域建設(shè)有風(fēng)雨連廊，在室內(nèi)公共區(qū)域設(shè)計(jì)有超寬走廊、安全扶手、公共座椅、專業(yè)化適老電梯空間；在居室內(nèi)配備有地源熱泵系統(tǒng)，居室內(nèi)外均配備適應(yīng)老年人生活起居的設(shè)施和緊急求助裝置，并設(shè)置公共交流空間、走道安裝扶手，室內(nèi)設(shè)置紅外報(bào)警器等。
商業(yè)模式
上實(shí)瑞慈花園和頤養(yǎng)中心運(yùn)營有兩種模式，一是會員制模式，一是月租模式。“對于購買上實(shí)瑞慈花園房間的采取會員制方式，對于頤養(yǎng)中心護(hù)理床位則采取月租的方式為主、會員制為輔�！�
據(jù)介紹，該項(xiàng)目房間包括有一室、一室一廳、二室一廳、護(hù)理床位四種戶型，所有的房型均為全裝修并配備日常生活用品，實(shí)現(xiàn)“拎包入住”。
因?yàn)轫?xiàng)目土地性質(zhì)為慈善用地，通常是50年使用權(quán)，物業(yè)由上實(shí)自身持有。收費(fèi)模式為會員費(fèi)＋其他服務(wù)費(fèi)。
“第一期172張會員卡已出售完畢，年底會準(zhǔn)備再售出100張左右會員卡，均為50年使用期，但可以轉(zhuǎn)讓和繼承。會員卡的價(jià)格根據(jù)房型面積大小不同。服務(wù)費(fèi)亦因人而異�！蓖瘯源罕硎�。
頤養(yǎng)中心護(hù)理床位月租亦采取月租費(fèi)+服務(wù)費(fèi)的方式，按照現(xiàn)在380個(gè)床位的數(shù)量，上實(shí)養(yǎng)老運(yùn)營會按照1:2.5-3的比例配備服務(wù)人員。“因?yàn)樽庥么参坏睦先舜蠖鄶?shù)已到介乎或醫(yī)療照護(hù)階段，需要提供更多醫(yī)療服務(wù)�！蓖瘯源罕硎�。
據(jù)介紹，與多數(shù)初入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)通常選擇社會合作伙伴不同，上實(shí)養(yǎng)老投資決定自身親力運(yùn)營。
“上實(shí)養(yǎng)老投資旗下設(shè)立有3家全資公司，一家是上實(shí)養(yǎng)老發(fā)展有限公司，這是建設(shè)方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工建設(shè)；一家是養(yǎng)老運(yùn)營公司，大概有180名員工，項(xiàng)目建設(shè)完成后交由養(yǎng)老運(yùn)營公司營運(yùn)；另外一家是醫(yī)療健康管理公司，我們引進(jìn)瑞金醫(yī)院的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)管理東灘醫(yī)療中心�！蓖瘯源罕硎�。
盡管前景看好，但作為首家定位為CCRC的養(yǎng)老社區(qū)，上實(shí)養(yǎng)老投資認(rèn)為成功運(yùn)營并不是容易的事。
“魔鬼在細(xì)節(jié)中，日常管理將極富挑戰(zhàn)，不過我們有一支成熟的管理團(tuán)隊(duì)，有信心將東灘長者社區(qū)建設(shè)為一個(gè)具標(biāo)志性示范意義的大型長者社區(qū)。” 上實(shí)養(yǎng)老投資公司總經(jīng)理童曉春表示。
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